“Kedua pasar memiliki hal-hal baik dan tidak terlalu baik,” kata Anshul Jain, CEO untuk India, Asia Tenggara dan Asia-Pasifik (Perwakilan Penyewa), di Cushman & Wakefield. “[Tapi] pasar Singapura dalam jangka pendek [sangat] lebih menarik daripada Hong Kong.”
Selain itu, Singapura telah menjadi pasar yang lebih besar untuk Asia, berkat meningkatnya kemakmuran negara-negara Asia Tenggara, tambahnya.
Namun sejauh ini hal itu tidak mempengaruhi sewa ritel di kedua kota tersebut. Sewa kuartal pertama di wilayah utama Singapura naik tipis 0,6 persen, dibandingkan dengan tiga bulan sebelumnya, menurut JLL.
Hong Kong bernasib sedikit lebih baik, dengan sewa untuk toko-toko jalanan naik 1,7 persen dan pusat perbelanjaan utama sebesar 0,7 persen pada periode yang sama, menurut konsultan properti. Namun, itu adalah pertumbuhan paling lambat dalam empat kuartal terakhir, data JLL menunjukkan.
Sebelum pandemi, pengeluaran wisatawan di Hong Kong mencapai setidaknya 30 persen dari keseluruhan segmen ritel, menurut data yang dikutip oleh Jain. Dan tidak hanya wisatawan daratan ke kota menurun, tetapi pengeluaran mereka juga menurun, katanya.
Hong Kong menargetkan 46 juta pengunjung tahun ini, meningkat 35 persen dari 2023, menurut perkiraan pemerintah. Namun, tingkat itu masih hanya 70 persen dari rekor 65 juta wisatawan pada 2018. Sementara itu, perkiraan pengeluaran per pengunjung semalam diperkirakan akan menyusut sebanyak 16,4 persen menjadi HK $ 5.800 (US $ 743) tahun ini dari HK $ 6.939 pada tahun 2023.
Konsumen domestik tidak mungkin mengisi kesenjangan karena perjalanan keluar telah pulih pada kecepatan yang lebih cepat daripada masuk, kata JLL. Ini telah memperburuk rasio keluar-masuk dari 1,5 pada 2018 menjadi 2,1 pada 2023. Pada kuartal pertama, ini berdiri di 2,1.
Di Shenhen, warga Hong Kong melakukan lebih dari 35 juta transaksi digital senilai sekitar 8,6 miliar yuan (US$1,2 miliar) pada tahun 2023, meningkat 70 persen dari tahun 2022, menurut data yang dikutip oleh Kevin Lam, direktur eksekutif dan kepala layanan ritel untuk Hong Kong di Cushman.
Pola pengeluaran ini melampaui Shenhen, dengan warga Hong Kong juga sering mengunjungi Guanghou, huhai dan hongshan, Lam menambahkan, di mana harga barang dan jasa antara seperempat dan setengah dari harga di Hong Kong.
Nilai uang, pilihan yang lebih besar dan kenyamanan mengemudi ke kota-kota Greater Bay Area, atau naik kereta api berkecepatan tinggi, adalah beberapa alasan tren ini akan tetap ada, katanya.
“Saya punya teman yang pergi ke daratan untuk layanan gigi, perawatan kosmetik, konsultasi pengobatan tradisional Tiongkok dan bahkan melayani mobil mereka di huhai dan hongshan,” kata Lam.
Kekuatan dolar Hong Kong terhadap yuan juga merupakan faktor besar, membuatnya lebih murah bagi warga Hong Kong untuk berbelanja di daratan, dan sebaliknya bagi warga daratan di Hong Kong.
16:30
Taylor Swift dan Coldplay Picu Ledakan Pariwisata Konser di Asia Tenggara
Taylor Swift dan Coldplay Picu Ledakan Pariwisata Konser di Asia Tenggara
Di Singapura, penduduk telah berkendara melintasi perbatasan Malaysia ke Johor Bahru sejak 1980-an untuk mengisi mobil mereka, karena bensin di sana jauh lebih murah. Meskipun tidak ada angka resmi tentang jumlah warga Singapura yang melakukan perjalanan, ribuan kendaraan yang terdaftar di Singapura diketahui mengemudi melalui jalan lintas yang menghubungkan kedua kota.
Kekuatan dolar Singapura vis-a-vis ringgit Malaysia adalah salah satu alasan untuk ini, kata Alan Cheong, direktur eksekutif untuk penelitian dan konsultasi di Savills di Singapura.
“Kebocoran ini diperkirakan akan semakin menguras daya konsumsi lokal karena perbedaan harga belanja di Johor Bahru dalam dolar Singapura terlalu besar untuk diatasi,” katanya, mencatat bahwa perbedaan harga sekitar 30 persen.
Preferensi untuk berbelanja dan makan di Johor Bahru kemungkinan akan bertahan, dengan mal-mal baru bermunculan di kota Malaysia dan perluasan sistem transit kereta api.
Pembukaan jalur kereta api antara Woodland di Singapura dan Bukit Chagar di Johor Bahru pada tahun 2026 akan menambah kenyamanan perjalanan, kata Sing Tien Foo, profesor ketua rektor di departemen real estat, sekolah bisnis, National University of Singapore.
Ketahanan sektor ritel Singapura didukung oleh segmen pariwisata yang tidak semata-mata bergantung pada China, kata Christine Li, kepala penelitian untuk Asia-Pasifik di Knight Frank.
“Singapura telah melihat peningkatan penjualan ritel dari serangkaian konser yang diadakan di negara kota itu, dengan ‘efek Taylor Swift’ menarik masuknya wisatawan regional,” katanya.
Sementara itu, jumlah pengunjung Singapura tahun ini kemungkinan akan datang dalam jarak mencolok dari 19 juta yang tercatat pada 2019, yang akan mendukung sektor ritel, kata Cushman’s Jain.